Le bureau de demain 
s’imagine aujourd’hui

Depuis plusieurs années, une réelle évolution des modes de travail et de management impactent directement la façon de concevoir les espaces de travail et donc d’imaginer les immeubles de bureaux. Quelle expérience offrir aux futurs utilisateurs de ces espaces de travail ? Quelles seront leurs attentes ? Éléments de réponse avec Philippe Depoux, directeur général de la première foncière de bureaux urbains en France.

Propriétaire d’une centaine d’immeubles principalement situés sur les grands quartiers d’affaires parisiens, Gecina possède aujourd’hui une dizaine d’immeubles en cours de construction ou restructuration, représentant plus d’un milliard d’euros d’investissement. C’est un terrain de jeu fantastique pour concrétiser notre vision du bureau de demain.

Afin de savoir anticiper et réinventer en permanence l’immeuble dans sa conception et son intégration dans son environnement direct, mais aussi et surtout dans ses usages, nous nous sommes inscrits dans une démarche d’innovation itérative, en testant et expérimentant de nouvelles solutions visant à rendre nos immeubles plus flexibles, plus ouverts et plus riches en services, au bénéfice du bien-être et de la performance des utilisateurs.

Le bâtiment « responsable », 
socle du bureau de demain

Imaginer le bureau de demain c’est déjà bâtir un patrimoine responsable qui s’inscrit dans une perspective de développement durable. C’est d’abord un bâtiment 
intégré dans toutes les composantes de la ville et du quartier, sain et confortable, énergétiquement performant, dont l’empreinte 
environnementale est positive ou maîtrisée sur l’ensemble de son cycle de vie. C’est aussi un immeuble « intelligent et connecté », capable d’interagir avec différents réseaux et de favoriser l’échange de données en son sein. Nous déployons sur notre patrimoine des solutions de suivi en temps réel des consommations énergétiques pour pouvoir suivre et réagir « en live » et optimiser nos performances. Cela se mesure par une politique de certification exigeante (objectif 100 % du patrimoine neuf, 80 % en exploitation) et innovante : HQE, LEED, BREEAM, mais aussi BiodiverCity ou le label Well.

Maximiser la flexibilité

Fondamentalement, imaginer le bureau de demain c’est maximiser la flexibilité. Cela concerne avant tout la conception des espaces. Nous menons plusieurs initiatives concrètes pour apporter des réponses innovantes aux nouveaux modes de travail, notamment autour des enjeux de mobilité et de nomadisme. Ainsi, nous avons expérimenté sur notre siège de nouveaux espaces de bureaux nomades, plus conviviaux, plus collaboratifs et propices aux échanges informels, conçus avec les utilisateurs en posant comme préalable la possibilité de travailler à distance (télétravail à domicile et en tiers-lieux). Cela constitue un vrai plus pour les collaborateurs, mais les méthodes d’évaluation et de mesure restent encore à éprouver et la démarche d’expérimentation est primordiale. Nous poursuivons également nos expérimentations avec le lancement d’une offre de « tiers-lieux », espaces innovants proposés à nos clients, complémentaires à des bureaux classiques. Notre grande force est d’avoir un patrimoine d’une centaine d’immeubles assez concentrés sur Paris. Notre défi est de passer d’une collection d’immeubles indépendants à un réseau d’immeubles connectés qui apporte à nos clients une véritable valeur ajoutée différenciante.
Nous travaillons également sur la flexibilité en matière de destination : passer d’une logique « tout bureau » à une logique de mixité des usages pour renforcer l’intégration du bâtiment dans son environnement direct. Les ensembles immobiliers qui mêlent, à l’échelle du quartier, bureaux, commerces, logements et services, sont très appréciés par les utilisateurs au sens large du terme : salariés, habitants, touristes… Nos projets actuels témoignent de cette réflexion sur la mixité d’usages, avec des programmes tertiaires intégrant également commerces, crèches, logements étudiants…

La flexibilité s’attache aussi à anticiper la réversibilité des surfaces et la possibilité de donner aux immeubles une autre vie. Nous étudions pour chacun des actifs, suivant ses spécificités, la possibilité de changer d’usage. Nous avons ainsi mené plusieurs opérations de reconversions de bureaux en résidences pour étudiants, notamment rue Lecourbe (Paris 15e, 132 lits) et rue Montsouris (Paris 13e, 84 lits). D’autres projets sont en cours d’étude.

Enfin, la flexibilité est également locative : nous travaillons à proposer des dispositions contractuelles permettant d’ajuster aisément une partie des surfaces, tout en restant dans le cadre du bail commercial. En complément de nos immeubles classiques, nous avons développé une offre de « bureaux éphémères », pour une durée d’un an ou deux, sur nos espaces libérés dans la perspective de travaux de restructuration. C’est un horizon parfaitement adapté aux besoins de flexibilité de certains acteurs. C’est ainsi que nous avons mené des expérimentations innovantes avec la start-up Bureau À Partager à Neuilly, ou encore l’agence Paris&Co pour développer un incubateur dans le quartier de la gare de Lyon.

Mutualiser les espaces

Nous travaillons à développer la mutualisation de certains espaces, à valoriser différemment les 
parties communes et affiner l’offre de services. Certains espaces ou services d’un immeuble peuvent en effet servir aux occupants des immeubles voisins, voire aux riverains : salles de réunion, salles de sport, restaurants, auditoriums, conciergeries…

Concrètement sur notre siège, nous avons par exemple ouvert notre RIE à des clients voisins. Nous avons également lancé avec l’opérateur OPnGO une offre de parkings partagés. L’idée est qu’une place de parking puisse être occupée alternativement par plusieurs utilisateurs : des salariés de bureaux le jour et la semaine, des résidents la nuit et le week-end… Un gisement à valoriser, rendu possible notamment par les nouvelles technologies grâce à une application mobile dédiée.

Le bien-être au travail, au cœur 
du bureau de demain

Convaincu que le bien-être au travail a un réel impact sur la motivation des salariés, et par conséquent sur les performances de l’entreprise, Gecina place l’homme au cœur de sa stratégie d’entreprise. Nous sommes la première foncière à tester le nouveau label Well. Tout droit venu des États-Unis, ce label en 7 items (air, eau, nourriture, lumière, fitness, confort, esprit) concentre ses efforts sur la qualité de l’environnement de travail offert au personnel d’une entreprise. Des garanties que Gecina promeut désormais dans ses réalisations, à Paris, avec l’immeuble 55 Amsterdam, et à Lyon, avec Sky 56. Un engagement né d’une certitude : anticiper les changements économiques, managériaux, sociaux et environnementaux de demain, que ce soit pour concevoir un immeuble ou gérer une entreprise, nécessite de miser sur la performance, la créativité et l’innovation des salariés.