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Contributions

Gabrielle Millan

MRICS, dirigeante de MILLAN IMMO

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" Coworking et pop up store : l’éphémère gagne du terrain "

En 1926 apparaissait une législation permettant au locataire de renouveler son bail commercial auprès du propriétaire des murs de son magasin. Ceci afin de valoriser la propriété commerciale et sécuriser la pérennité d’un commerçant dans son local. Mais dès 1953, les baux dérogatoires permettent de sortir des durées minimums d’occupation sous certaines conditions. De nos jours, la situation est toute autre puisque le locataire cherche une flexibilité au bail commercial : il ne veut plus être soumis à un engagement de durée et de loyer jugé excessif.

Certains preneurs dont les startups sont alors friands des baux précaires dès lors qu’ils sont dans des périodes de test :

  • De nouveaux concepts commerciaux à travers l’apparition du commerce éphémère dit « pop up store ».
  • D'activités professionnelles à travers l’apparition du "coworking" ou espaces partagés de bureaux.

Ainsi, les espaces qui accueillent cette souplesse réglementaire et ces nouveaux modes d'occupation sont dits "tiers-lieux". Ils sont synonymes d'innovation pour la plupart d'entre eux. On y teste de nouvelles façons d'occuper l'espace, de se rassembler pour travailler, acheter, échanger, découvrir, partager. Les hackerspaces et les fablabs incarnent ces nouveaux lieux collaboratifs.

Toutes les entreprises sont concernées

Mais il n’y a pas que les jeunes entreprises qui sont en quête de flexibilité : aujourd’hui, des enseignes connues utilisent les formats de pop up store dans un objectif marketing afin de créer le buzz autour d’un nouveau produit ou de faire des offres promotionnelles. Les pop up store permettent également de tester la clientèle d'un quartier avant d'y implanter une boutique classique ou de lancer un produit en amorce d'un déploiement plus large. Certaines market place l’utilisent aussi pour rencontrer leur clientèle de e-commerce et ainsi mieux la connaitre pour la satisfaire davantage online.

De la même façon, des entreprises internationales réservent des espaces de coworking dans des hubs de startuppers afin d'immerger leurs équipes dans des lieux créatifs d'innovation. Certaines y implantent même leurs départements de recherche & développement. Le coworking soulève des interrogations sur les emplacements premiums en proposant des implantations dans des zones parfois rurales ou intégrées à des quartiers pavillonnaires. Ceci afin de permettre aux salariés de travailler à proximité de chez eux dans des espaces parfois loués par leurs entreprises.

Effet de zapping

Le revers de ce phénomène de tiers lieux est une appétence prononcée pour le zapping qui vient contraindre la chaîne de fabrication immobilière. L’éphémère remet en question nos modèles économiques de centres commerciaux et de centres d’affaires basés sur des montages financiers dont les rentabilités sont fixées sur des durées de baux commerciaux classiques. Les baux précaires permettent néanmoins à des bailleurs en manque de preneurs de louer de façon ponctuelle leurs espaces à défaut de les laisser vides. Cette option doit cependant être utilisée avec précaution afin de ne pas déprécier des actifs dont la valeur est calculée en partie sur le cumul des loyers actualisés.

Face à ce nouveau standard, les foncières doivent repenser leurs montages et sources de revenus pour envisager des stratégies adaptées à ces modes de remplissage évolutifs. Des réflexions sont à mener pour faire muter le modèle de rémunération des bailleurs lié au loyer vers des offres full services en lien avec leur transition numérique.

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