L’innovation est ancrée dans la culture de Bouygues Immobilier

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L’innovation est ancrée dans la culture de Bouygues Immobilier
Pourquoi l’innovation ?

Les besoins de nos clients ne résident plus seulement dans des immeubles, avec leur qualité architecturale et technique. Nous devons donc élaborer des offres, qui anticipent les nouvelles attentes des entreprises utilisatrices. Elles ne veulent pas de « l’immobilier sec » : elles veulent un outil de travail tertiaire, qui soit compétitif, écologique, évolutif et qui soit un atout de leur développement (un outil commercial, un outil de recrutement). L’innovation passe par cette anticipation des attentes, parfois non exprimées, de nos clients.

Quand cela vous a-t-il pris ?

L’innovation est ancrée dans la culture de Bouygues Immobilier et nous entretenons cette ambition en permanence, en fonction des besoins que nous identifions chez nos clients. Déjà, en 2007, nous avions anticipé la RT 2012 avec la création de notre offre de bureaux à énergie positive « Green Office », assortie d’une garantie de charges. Depuis 2011, tous les immeubles Green Office ont atteint l’énergie positive chaque année : ils sont maintenant au nombre d’une vingtaine et la promesse d’un coût maîtrisé est tenue pour nos clients. Depuis 2015, nous proposons, avec Nextdoor, une offre de bureaux flexible, sans engagement long, avec des services construits autour d’une communauté. Le réseau, que nous développons désormais en partenariat avec AccorHotels, comptera 12 sites au milieu de l’année 2018. Depuis 2015 aussi, nous investissons dans des start-up prometteuses et porteuses des évolutions de notre secteur, via le fonds d’investissement de Bouygues Immobilier pour l’innovation « BIRD ». À titre d’exemple, « Realiz3D » nous accompagne dans la digitalisation de nos commercialisations tertiaires, avec un configurateur d’espaces 3D en temps réel. Spallian nous permet de présenter l’environnement économique et commercial de nos projets, grâce au Big Data. Quand nous ne trouvons pas sur le marché l’expertise dont nous avons besoin, nous créons des spin-off : c’est le cas d’Aveltys par exemple, que nous avons lancé en 2015 avec Schneider Electric. Cette start-up porte des engagements de charges sur des immeubles tertiaires neufs ou existants. Enfin, en 2018, nous livrerons le premier immeuble de bureaux à structure bois de grande taille (17 000 m²), actuellement en construction à Paris, aux Batignolles.

C’est quoi l’innovation chez vous ?

Ces exemples depuis dix ans montrent que nous pratiquons l’innovation tous azimuts. Aujourd’hui, nous avons deux axes principaux. Tout d’abord, et dans la philosophie de Nextdoor, nous avons repensé tous les espaces de travail, par le développement du flex office, par un nouveau style d’aménagement, plus contemporain, plus confortable, plus frugal. Nous l’avons installé dans nos bureaux dès 2015 et nous accompagnons aujourd’hui tous nos clients sur cette voie. Bouygues Immobilier est aussi le premier promoteur à s’être doté d’une politique BIM qui vise à développer 100 % de nos opérations immobilières tertiaires en 3D. Pour améliorer encore la qualité de notre conception, pour gagner du temps, pour digitaliser 100 % de nos outils commerciaux, désormais personnalisables pour chaque client.

Qui s’en occupe ?

L’innovation chez Bouygues Immobilier est non seulement représentée par une direction d’une dizaine de personnes qui intervient à tous les stades de la vie de nos opérations, sous la responsabilité d’Éric Mazoyer et de Christian Grellier. Mais elle est aussi l’enjeu quotidien de tous les développeurs, de tous les commerciaux, de tous les responsables de programmes, et jusqu’au SAV, tant en logement qu’en tertiaire. C’est ce qui garantit notre identité, celle du promoteur à l’écoute des besoins nouveaux de ses clients.

Comment l’innovation est-elle mise en œuvre ?

Dans notre offre tertiaire, je citerais deux exemples sur lesquels nous travaillons activement avec deux grands partenaires investisseurs institutionnels. À Paris, nous développons une offre flexible. Un espace tertiaire privatif pour des utilisateurs en haut de l’immeuble. Un socle géré par Nextdoor, qui assure à la fois des services de qualité sur une plage horaire large, des espaces de travail et du soutien aux coworkers. Cela signifie que nos clients tertiaires prennent à bail moins de surfaces et profitent de ce voisinage pour s’intégrer à la communauté Nextdoor et comme mode d’ajustement à leur besoin, au fil du temps. Nous allons même aller plus loin en faisant un « immeuble à économie positive ». Les clients prendront à bail seulement les étages, mais tout le socle de services sera géré de manière innovante et ouverte, pour alléger les coûts fixes des locataires des étages. C’est un gage de qualité de service et de compétitivité, qui sera le prototype de notre nouvelle offre tertiaire. Dans les deux cas, notre philosophie est la même : nos clients n’ont plus à payer pour des espaces certes privatifs (RIE, auditoriums, etc.) mais gravement sous-utilisés. Il faut l’exploiter pour eux et ne leur faire payer que ce qu’ils consomment. Ceci rejoint nos offres d’immeubles et d’écoquartiers avec services, que nous développons envers les citoyens particuliers et les collectivités.

Combien vous y investissez ?

Nous avons les moyens de ces ambitions, moyens importants que nous savons mobiliser à chaque nouveau challenge d’innovation de nos produits, de nos process. À titre d’exemple, Bouygues Immobilier va investir environ 20 M€ pour sa conversion totale au BIM en trois ans.

Green Office® ENJOY

Green Office® ENJOY, conçu par les cabinets d’architectes Baumschlager Eberle et Scape, sera à Paris à la fois le premier immeuble à énergie positive (de la famille Green Office®, développée par Bouygues Immobilier depuis dix ans et qui compte maintenant une vingtaine de sièges, dont les charges sont garanties) et le premier immeuble à structure mixte bois – béton, labellisé BBCA. Ceci répond aux ambitions de la ville de Paris, à la fois de développer des chantiers secs et d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.

Développé conjointement avec la Caisse des dépôts et consignations, il aura une superficie de 17 400 m² utiles, dont 450 m² de commerces. Mais, au-delà de cette conception écologique unique à Paris, c’est en matière d’offre aux utilisateurs que ENJOY innove absolument, pour tenir compte à la fois de leurs besoins de souplesse dans le temps, de qualité et de continuité dans les services, de diversité dans leur organisation du travail. Nous proposons en effet aux entreprises clientes un double mode d’usage. D’une part, les étages hauts sont pris à bail par l’utilisateur et sont évidemment privatifs, ce qui constitue son seul engagement ferme. D’autre part, il bénéficie dans le socle de l’immeuble d’une offre de services et d’espaces de travail équipés, opérée par un spécialiste du coworking.

Ceci leur permet que ces espaces communs (restauration 10 heures par jour, salles de réunion, espaces de coworking, espaces de bureaux à louer au mois, etc.) constituent pour cette entreprise et en complément de ses étages propres, une sécurité et une liberté. Sécurité, parce que les services sont assurés par des professionnels et parce qu’ils sont mutualisés avec les clients du coworking : c’est un gage de forte exigence de qualité et de renouvellement. Liberté, car le client n’a pas à gérer ces prestataires, n’y paie que ce qu’il consomme et bénéficie pour ses équipes d’un « vase d’expansion » bien utile dans le temps pour faire face à des besoins en hausse ou en baisse. L’immeuble, qui sera livré en octobre 2018, vise également les certifications HQETM « Bâtiments Tertiaires 2015 » – avec un passeport HQETM « Exceptionnel » Bureaux et « BREEAM International 2013 – Offices – Niveau Very Good » ainsi que les labels BiodiverCity et Bâtiment biosourcé.

Directeur général commercial Immobilier d’Entreprise, Bouygues Immobilier
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